即将完工的萝岗万达广场
日前获悉，备受关注的萝岗万达广场外部装修已完毕，将于今年7月开业，再次引发各界对我区大型商业综合体项目的热议。
近年来，随着我区城市建设的强力推进，商业配套项目如火如荼。迄今为止，仅科学城地区，便有多达11个大型商业综合体项目。
按照我区目前以及未来的人口密度来看，如此大规模的商业综合体项目是否过剩？业界普遍认为，随着萝岗与黄埔的合并，原黄埔区的商业氛围将导向萝岗商圈，但成熟尚需时日。
商业综合体纷纷开建
2007年，我区对区内商业网点进行规划。根据《萝岗区商业网点规划(2007-2020)》，我区将设置28个商业网点，建设形成现代化的商业体系，成为广州东部的商业中心和物流中心。
我区商业综合体建设遍地开花始于2013年下半年。仅一年多的时间，我区特别是科学城地带，大型商业综合体项目如雨后春笋，密集涌现——
万达广场、绿地中央广场、奥园广场、大壮国际广场、敏捷广场、锐丰广场、飞晟汇广场，如果算上已在运营的高德汇，在谈的台湾义大世界、深圳万象城，以及香雪城，科学城地带将有11个大型商业综合体！
剔除尚未落地的义大世界和万象城，在短期内能建成使用的商业综合体，也有9个。这是什么概念？我区目前人口约30万，有没有那么多人去消费？由此导致的问题是：短时间内，这些商业综合体会不会过剩？
比如仅一路之隔的大壮国际广场和万达广场，可谓双雄并峙。根据双方资料显示，万达广场总建筑面积41.41万平方米，而大壮项目总建筑面积更高达168万平方米，体量是万达的4倍，为广州目前规模最大的超级城市综合体。两个项目能否差异化发展，令人关注。
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，相对于当年华南板块住宅开发了很多年才开始补课商业配套，我区作为广州未来的一个重点区域，现在提前做商业配套比较及时。“需要注意的是，萝岗区的商业需求还比较简单，可能社区配套就可以满足了，未来人多了再加一两个商业综合体就可以，并不一定要做一大堆的综合体。”
广东省流通业商会执行会长黄文杰认为，现在我区的住宅项目入住率还比较低，其中最主要原因就在于区内生活配套还不完善。“萝岗的商业现在可以说是一片空白，只有一些临街的商铺，基本没有大型的商业项目。”
短期内还不至于过剩
专家认为，我区近期内能落成并投入使用的购物中心仅有万达广场，再加上现已建成的高德汇，两年内，考虑到萝岗中心城区目前的大型小区数目，购物中心的供应还不至于过剩。
世邦魏理仕华南区商业服务部资深董事严思慧表示，目前规划中的购物中心，多是大型综合项目的一部分，如绿地中央广场、奥园广场、敏捷广场和大壮国际广场等，这些项目普遍把购物中心放在项目的后期进行，因此这些项目所在的萝岗中心城短期内尚不至于有大量商业供应。
亦有业内人士表示，萝岗与黄埔合并，将会推动萝岗商圈快速发展。此前，多位区领导在不同场合表示，彼此相邻的萝岗和黄埔有望在未来5-10年得到优势互补。萝岗和黄埔在产业互补及整合山水资源的同时，可以让黄埔的商业氛围导向萝岗商圈。
严思慧认为，两区合并后，短期来看，萝岗商圈发展不会有太大的变化。但长远而言，两区合并有利于打破目前的行政割裂状况，新黄埔区可以从整个区域的现状去规划商圈布局，在土地供应方面考虑商业的分布，有利于商业资源的优化配置。
达到基本成熟还需时日
不过，对于我区现时的商业大潮，业界不乏担忧之声。
“正常来看，商业是需要有人口来支撑的，但现进萝岗这一条件还未成熟。”业界人士认为，萝岗作为新黄埔的区府所在地，前景的确非常好，但“番禺华南板块用了十几年时间来积聚居住人气，在近两年商业才正式进入轨道，萝岗即便再快也不可能在短短几年时间内就形成很好的商业氛围。”
该位人士分析，现时在萝岗的不少综合体项目都先将商业部分推出，从居住的角度上看对于后期入住的业主是好事，但对于商业来说则存在风险。“商业运营前几年最关键，如果缺乏人气支撑，到最后可能会出现高端品牌难以运营撑不住或者不再进驻，只剩下中低端品牌的尴尬局面。”
那么，我区商圈达到基本成熟还需多久？严思慧指出，科学城区域除了商务园区集中以外，近年来也新建了不少住宅，也亟须社区商业配套。不过，我区的住宅楼盘较分散，加上目前科学城核心区的购物中心零售业也不尽理想。
“如果参考广州其他住宅区域，如番禺区，尽管居住氛围较萝岗中心区更为成熟，其商业的大规模开发也是近年才开始的。”因此，萝岗区域商圈的培育尚需时日，估计要等到这些住宅区的住户全部入住，起码要10年才步入成熟，而个别购物中心因位置优越可能会早一些成熟。
广东省社科院专家丁力认为，萝岗要真正迈入中心城区，需要解决几个问题：一是包括外部交通等基础设施还有提升的空间；二是现代商业环境的再造，特别是公共服务配套，不能单指望房地产商，更需要地方政府解决；三是萝岗发展需要产城融合，而不能仅仅作为投资的对象，实际上更应该是创业的平台。
“光有城不行，或者光有城市加产业也是不行的，必须要将城市、产业和人很好的结合起来。”丁力表示，萝岗很多资源都有了，缺少某种整合的力量。“萝岗是广州名副其实的高新技术产业集聚地，但还要进一步细化和整合，看看这个地方的企业到底是做什么，这样萝岗的底气才会足一些。”
来源：创业导报