问：我公司是一家房地产企业，拟用一宗住宅楼置换另一家工业企业的工业厂房，请问契税、营业税、土地增值税、企业所得税分别如何处理？

  答：1、契税：
  《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的法规缴纳契税。第三条规定：契税税率为3-5%.第四条契税的计税依据规定，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

  《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
根据上述规定，上述置换业务，应按照交换价格差额乘以规定税率缴纳契税，如果交换价格相等则免征契税，但所交换房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

  2、营业税：
  纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。

  3、土地增值税：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

  第三条规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条法规的税率计算征收。 
 

  第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条规定：计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部法规的其他扣除项目。 

  4、企业所得税：
  《中华人民共和国企业所得税法》第一条规定，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。
第五条规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

  根据上述规定，贵公司置换业务，应视同销售，计算所得，与本企业全年其他业务所得一并计算缴纳企业所得税。

                                       摘自：中国税网